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曾几何时,买车这件事情在大多数家庭眼里显得高不可攀,尤其是上世纪90年代,当大多数人月收入只有七八百块的时候,一辆动辄十几万的小轿车,既是“不差钱“、“万元户”的典型标签,又是一个家庭“非富即贵”的象征。时至今日,当我们的汽车保有量达到3.35亿辆,机动车驾驶人达到4.2亿,当大家都开始为了停车、养车感到头疼,甚至有钱也不再考虑买车的时候,没有人会把一辆普通的家用车当成身份炫耀的代表。说白了,还是商品供给和需求的问题,当一个十多亿人口的大市场突然被打开,行业的高速增长随之来临,当这件商品近乎无限量供应、标准化生产的时候,迟早会受到人们的“嫌弃”。
同样的道理,也适用于这些年的楼市,跟90年代的小轿车是一个道理。数据显示,全国1987-2017年商品房销售面积,从1987年的0.3亿平米,攀升至2017年的16.9亿平米,攀升了56倍,从1998年-2017年的分区域销售面积占比来看,东部占据近半壁江山,中部地区、西部地区在2-3成左右,东北地区不足1成。想想也可以理解,以前住惯了瓦房、平房、砖混房,几口人挤在30平米的筒子楼里,用着公共卫生间,年复一年的期盼着单位福利分房,农村人进城落户买房更是遥不可及的梦想。房改之后,大家才发现,原来房子还可以这样买,洋气的高楼小区、富丽堂皇的售楼部、随便凑点钱就能按揭买房,生活质量提升了好几个数量级,好比以前吃惯了馒头咸菜,猛地开始大鱼大肉,就会像饿极了的流浪汉一样,把房子当成救命稻草。
然而,如同汽车市场一样,按照现在的速度发展下去,住房的供给与需求迟早会逆转。根据统计局2017年发布的一组数据,截止2016年底,全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。这个数字甚至超越了英国和德国。根据每日经济新闻去年底的报道,40年来,城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米,增长了4.5倍。无论是40.8平米还是36.9平米,人均居住面积的提升,昭示了房地产市场即将饱和,也意味着住房将成为真正的“商品”和“消费品”,而不是“金融投机品”。要知道,去年我国房地产新开工面积是18亿平米,即便这个数字不再增长,再过十年,楼市依然多出180亿平米的巨量库存。
经济学家梁中华此前做过测算,未来5年,我国劳动年龄人口将每年减少300万以上,十年后,在2028年-2039年间,年均减少数量将超过1000万。所以,10年之后,这180亿平米的房子,就像现在的汽车库存一样,虽然人人买得起,但不见得谁都愿意为此买单。归根结底,是消费品的属性,决定了房子与车子本质上的相似。事实上,再过十年,市值100万的房产,甚至还不如手里拿着60万现金,原因有以下三点。
第一,百万房产其实不值100万。
以目前市值100万的房子为例,首付需要30万,房贷70万,假设按揭利率上浮20%,贷款30年,每月需还款4143元,支付利息达79万元,10年时间,需要支出8万元的利息成本。假设中等装修花费20万元,物业费每年5000元,水电暖气每年10000元,房屋维修每年5000元(后期会越来越高),每年房屋折旧2%。
这么算下来,十年后,房贷加利息支出、装修、物业、水电暖气、折旧费用支出为98万元。
第二,持有房产的成本越来越高。
去年6月份,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。在今年2月份,住建部提出了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。根据地方统计部门公布的消息,明年我国将开展进行房屋普查。通过时间线,把这三个消息串联起来,相信不少对房产税、空置税有疑问的朋友,都会豁然开朗,即便最近几年不会落地,10年之后,一旦成为现实,持有房产的成本大大增加。
第三,相比房产,持有60万现金有更多灵活性。
近两年的楼市调控政策有一大亮点:限售。不少城市都延长了限售的时间,比如青岛、长沙、丹东、苏州,对限售5年以上的城市来说,一旦买到期房,加上交房、产权证、限售期满,起码也要十年的时间。也就是说,这期间房产的流动性等于零,不能卖出去的房子,标价再高也没有用。假如你手里有60万现金就不一样了,可以消费、可以储蓄、可以随时换成其他资产,包括买房,60万现金可以撬动180万市值的房产,除了少数房价高企的一二线城市之外,可以选择绝大部分二三四线城市安家置业。总而言之,现金的灵活性在未来会异常突出,而不动产的居住属性,就好像汽车的消费品属性一样,将会成为以后楼市的主要特征。